Vous souhaitez également économiser sur le coût total de votre prêt immobilier ?
Depuis quelques années, le rachat de prêt immobilier est devenu un allié de poids dans la lutte pour la hausse de votre pouvoir d’achat. En effet, renégocier votre prêt immobilier peut vous faire économiser jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros sur le coût total de votre emprunt. Encore faut-il vous y prendre au bon moment.

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Définition

Le remboursement du prêt consiste en regrouper toutes les dettes ménages à réduire les mensualités et ramener le taux d’endettement à un niveau acceptable. Pour y parvenir, vous devez contracter un nouveau prêt, généralement pour une période plus longue. Le montant sert à rembourser les emprunts en cours (consommation et immobilier), les impayés ou encore les découverts bancaires.

Quelle est la différence entre le rachat et la consolidation?

Ces deux mots désignent en fait le même mécanisme. Le terme de rachat reste le plus couramment utilisé, car le nouveau prêt est destiné à rembourser des créances impayées (on dit aussi qu’il est remboursé). Mais on parle aussi de consolidation de prêts, car tous les anciens prêts sont remplacés par un seul prêt ou une opération de restructuration.

Idéalement, la solution de remboursement de prêt devrait se dérouler en plusieurs étapes, mais en pratique les ménages confient leur dossier à un courtier spécial avant même d’avoir personnellement pris en compte leur situation. Par conséquent, ils commettent l’erreur de se fier uniquement à un diagnostic professionnel.

Ce n’est pas toujours un choix judicieux si l’on s’en tient aux résultats de l’enquête DGCCRF qui montre que plus de 20% des intermédiaires sur le marché du remboursement de crédit ne respectent pas la réglementation.

Voici les instructions pour mettre toutes les chances de votre côté.

Plus précisément, comment cela se produit-il?

Révisez votre budget

Vous devez repenser complètement la manière dont vous gérez votre budget, qui ne fait pas partie de la mission d’un intermédiaire de crédit. Pour ce faire, assurez-vous que le «reste à vie», c’est-à-dire le montant restant sur le compte après le paiement de tous les mensualités, est suffisant pour couvrir toutes les dépenses du ménage.

Premièrement, intégrer les dépenses courantes et élargir aux postes «secondaires»: loisirs, vacance, habillement. Enfin, essayez de planifier l’épargne par précaution pour le faire vous recharger avec de l’argent.

Engagez-vous dans une large réflexion sur votre style de vie

En même temps que vous définissez vos nouveaux objectifs de gestion budgétaire, le moment est venu de vous engager dans une large réflexion sur les raisons qui vous ont amené dans cette situation difficile. Vous devrez peut-être changer vos habitudes de dépenses et même réduire votre style de vie.

Notre analyse: cette étape est nécessaire pour que l’opération de remboursement de prêt ait un effet durable.

Effectuer plusieurs simulations

Ne prenez jamais une décision basée sur une seule simulation, aussi intéressante soit-elle. Avant de décider quelle est la meilleure solution, il est nécessaire de construire plusieurs scénarios. Cela vous permet d’obtenir un paiement mensuel bas sur le long terme, mais c’est tout augmente considérablement le coût total du crédit.

N’hésitez pas à demander un changement de durée d’un ou deux ans. L’impact sur le coût final peut être important tout en maintenant des mensualités adaptées à vos revenus.

Méfiez-vous des suggestions alléchantes qui consistent à avoir des flux de trésorerie avec le montant utilisé pour rembourser les dettes. Acceptez seulement si le montant est raisonnable et a l’intention de créer du capital disponible en cas de problème.

Compétez seul ou par l’intermédiaire d’un courtier

Si vous passez par un courtier, assurez-vous que ce dernier travaille avec plusieurs partenaires. Il élaborera un plan de financement qui comprend:

  • Rembourser toutes les dettes : crédit à la consommation, immobilier, découverts bancaires, complément de trésorerie, etc.
  • Frais divers liés à l’opération de remboursement : pénalités de remboursement anticipé, frais de garantie hypothécaire ou de garantie mutuelle, frais de dossier (pris par le prêteur) et mandat (pris par la maison de courtage) et contributions pour assurer les emprunteurs.

Notre conclusion: si cela peut être intéressant consulter plusieurs courtiers avant de prendre une décision à qui vous confierez votre demande, cela n’a aucun sens d’avoir plusieurs entreprises travaillant en même temps.

Offre de prêt précédente

Le nouveau prêt doit faire l’objet d’une offre écrite reprenant toutes les caractéristiques: taux d’intérêt fixe ou variable (TAEG), délai de remboursement, frais divers facturés par la banque, cotisations d’assurance. Ensuite, vous disposez d’un délai de réflexion irréductible de 10 jours avant d’accepter l’offre.

Nous vous conseillons de profiter de ce délai pour mieux comprendre le fonctionnement de votre prêt. Prenez le temps d’étudier tous les éléments en détail. Si une information n’est pas claire pour vous, n’hésitez pas à interroger votre conseiller et à lui demander de vous fournir une explication écrite.

Intervention notariale

Demander au notaire d'intervenir

La question est répétée et mérite attention: faut-il aller chez un notaire pour acheter un prêt? Tout d’abord, gardez à l’esprit que son intervention n’est obligatoire que dans le cas de la levée d’une hypothèque sur une ancienne hypothèque.

Si vous êtes locataire, un simple acte sous signature privée, c’est-à-dire entre vous et le prêteur, suffit.

Cependant, la présence d’un expert juridique indépendant qui exerce le devoir de conseil assure efficacement l’opération.

À quoi faut-il faire attention?

Pièges de rachat de prêt

De nombreux écueils liés à l'achat d'un prêt

Encore une fois, méfiez-vous de certains intermédiaires qui profitent de la difficulté des emprunteurs pour leur proposer d’emprunter des liquidités supplémentaires ou de conclure une opération d’épargne sous la forme d’un contrat d’assurance vie dont le seul effet bénéfique est de gonfler le montant de leurs commissions.

En revanche, ils sont fortement découragés d’opter pour un prêt à taux variable qui présente actuellement un risque de croissance important. Le niveau historiquement bas des taux facilite également les propositions de taux fixes. Si vous deviez choisir un taux variable, gardez à l’esprit que la banque a l’obligation de vous donner un exemple plusieurs simulations pour vous faciliter la compréhension.

Notre conseil: limiter les nouveaux crédits au strict minimum. L’argent supplémentaire n’est utile que si vous souhaitez l’utiliser pour sécuriser votre budget et ne pas acheter de nouveaux biens de consommation.

Comment comparer deux offres?

Le premier élément objectif de comparaison est APR (taux annuel de frais en pourcentage) qui comprend tous les frais, mais la méthode la plus simple et la plus efficace pour comparer les deux offres de prêt reste l’analyse des coûts totaux.

Si vous passez un intermédiaire

Rassurez-vous, il existe des professionnels sérieux et éduqués qui vous feront gagner du temps et vous seront d’une grande aide. Cela en particulier de votre dossier de restructuration présente des faiblesses.

Les courtiers en achat de crédit ont la possibilité de choisir plusieurs partenaires ou de travailler exclusivement avec un bureau de représentation. Évitez les courtiers exclusifs, car en cas de rejet, vous devrez recommencer depuis le début.

Notre avis: recherchez sur le site de l’ORIAS si vous avez affaire à un courtier exclusif ou qui possède des codes de plusieurs organismes spécialisés. Dans le même temps, vous pouvez vérifier si cette dernière est à jour de vos cotisations d’assurance responsabilité civile professionnelle.

Avantages et inconvénients

Quel est l’intérêt de rembourser les dettes?

Le premier objectif de l’achat d’un crédit est bien sûr de réduire les mensualités, mais l’opération doit aussi être utilisée rééquilibrer le budget des ménages si nous voulons que ses effets soient durables.

Il est clair que la restructuration doit être l’occasion de revoir le budget et d’éviter les mêmes erreurs.

Qu’en est-il des lacunes?

Une conséquence logique prolongation de la durée est une augmentation du coût total du prêt. Chaudement recommandé construire plusieurs plans de financement et ajuster la durée du nouveau prêt à leurs besoins.

Remarque: une durée légèrement plus courte (1 ou 2 ans) peut parfois réduire considérablement le coût final en maintenant un paiement mensuel acceptable.

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Auteur: Louis SERICOLA

Auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse des risques de crédit, puis en tant qu’inspecteur d’assurances au sein de l’AVIVA COMMERCIAL UNION, où il a développé son sens de l’analyse et son esprit synthétique, Louis SERICOLA a dirigé un grand cabinet de gestion d’actifs, pionnier de l’intermédiation de crédit dans les années 1990, avant de création de CREDITAS en 2008.

Les études d’économiste et de gestionnaire de fortune lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance, ainsi qu’en droit et en fiscalité.

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